Je huis verkopen onder geschatte waarde

huis verkopen onder geschatte waarde

Prijsbewimpeling en tekortschatting

Er is sprake van prijsbewimpeling – je huis verkopen onder de geschatte waarde -wanneer de verkoop tussen partijen in werkelijkheid wordt gesloten voor een welbepaalde prijs (bv. € 100.000), maar partijen overeenkomen in de verkoopovereenkomst een andere prijs (bv. € 80.000) op te nemen.

Hoe wordt de werkelijke waarde vastgesteld?

Op basis van vergelijkingspunten, dit wil zeggen door vergelijking met prijzen van gelijkaardige goederen, in dezelfde omgeving gelegen en in normale omstandigheden verkocht. Wanneer er een gevoelig verschil is tussen deze waarde en de prijs in de akte, dan zal de fiscus dit aan de koper meedelen. Terzelfder tijd vordert hij de betaling van de aanvullende rechten en boeten.

Is de koper verplicht de schatting van de dienst van de registratie te aanvaarden? Niet noodzakelijk. Ook deze dienst kan zich vergissen. De koper mag zijn eigen argumentatie naar voor brengen. Hij kan andere vergelijkingspunten inroepen en wijzen op gebreken aan het goed, zoals:

  • de slechte toestand, waarin het zich bevond toen hij het kocht: dit kan een koper trachten aan te tonen via foto’s van de aangekochte eigendom, gemaakt naar aanleiding van de aankoop;
  • eenvoudige afwerking en gebruik van minderwaardige materialen;
  • geen modern comfort (geen ingerichte keuken, badkamer, dubbele beglazing, isolatie, centrale verwarming, …)

De 1/8ste regel…

Stel je kocht een huis voor 300.000 EUR en de Ontvanger van de Registratierechten vindt dit bedrag te laag, dan is er sprake van een tekortschatting. Hij schat het bv. op 350 000 EUR. Wat dan? Is het werkelijk zo dat men niets moet bijbetalen als de door de Ontvanger geschatte waarde onder 1/8 blijft van wat je betaalde. Schat de Ontvanger jouw pand dus op 350 000  EUR of meer, dan heb je pas prijs.  

Neen, dit is niet zo. Het zit zo dat je altijd prijs kan hebben. Je betaalt in principe bijkomende registratierechten vanaf de eerste euro verschil tussen de geschatte waarde en de door je betaalde verkoopwaarde. Het pand werd gekocht voor 300.000 EUR en de Ontvanger schat het op 340 000 EUR. Je betaalt dan bij op 40.000 EUR. Hoeveel? In Vlaanderen zal dit dan zijn 10%, in Brussel en Wallonië 12,5%. Gaat het om een woning aangekocht tegen klein beschrijf dan is het 5% in Vlaanderen en 6% in Wallonië (in het Brussels Gewest bestaat er geen klein beschrijf meer). Dus de gewone registratierechten.

Maar de 1/8-regel speelt enkel om uit te maken of je naast de bijkomende rechten ook nog een boete moet betalen. Enkel als de door de Ontvanger van de Registratierechten bepaalde verkoopwaarde minstens 1/8 hoger ligt, betaal je een boete. Deze boete wordt wel steeds automatisch verminderd (zie verder).

Maar… een Ontvanger zal zelden tot actie overgaan als men onder 1/8 zit. Waarom ? Omdat de kosten van de controleschatting (het schattingsverslag) in dat geval steeds ten laste vallen van de Staat.

De boete?

Wat kan het je extra kosten als jij je huis zal verkopen onder de geschatte waarde ?  De boete verloopt volgens een getrapt systeem en valt dus op deze manier soms wel best mee:

  • tekort vanaf 1/8ste tot 1/4de : 1/10de van de bijkomende rechten;
  • tekort hoger dan 1/4de maar tot 1/2: 1/5de van de bijkomende rechten;
  • manco hoger dan 1/2 : 1/4de van de bijkomende rechten;
  • manco hoger dan de geheelheid : 1/3de van de bijkomende rechten.

Voorbeeld. Je koopt een huis voor 300.000 EUR. De Ontvanger beweert dat de woning 350.000 EUR waard is. Dan betaal je in Vlaanderen 5000 EUR extra registratierechten, plus 1/10de bijkomende rechten als boete (uw tekort is tussen 1/8ste zie tabel) of 500 EUR, dus in totaal 5500 EUR.

Ga in discussie! 

Weet dat het meestal wel oplevert als je in discussie gaat met de Ontvanger. Meestal zal men dan nog wel de geschatte verkoopwaarde een flink stuk naar beneden te krijgen. Je zet immers de negatieve punten van je huis (vooral aan de binnenkant) extra in de verf.  Als je belangrijke renovaties doet, kan het ook een goede zet zijn als je de Ontvanger (dan als koper) voor de werken uitnodigt (of je houdt foto’s bij) zodat hij ziet in welke staat je de woning kocht. Want als hij komt als het pand volledig is opgeknapt dan zou hij kunnen denken dat je in het pand in deze staat kocht en dit is wel niet echt de bedoeling. Doe bijvoorbeeld een tegenvoorstel zodat je in een lager boetebarema valt.

Verder is het ook zo dat je aan de Ontvanger kunt vragen om de vergelijkingspunten bekend te maken waarop hij zich steunde. Je kan dan desnoods vergelijkingspunten trachten te verzamelen van andere vergelijkingspunten en zo het tegenbewijs leveren.

Vergeet ook niet dat je niet alleen bijkomende rechten en  boetes moet betalen maar ook nog intresten, en dit vanaf de betekening van de controleschatting tot aan de betaling. Dus het loont wel de moeite om op zijn minst wat tegengas te geven.

Maak een afspraak

Er wordt best een afspraak gemaakt met de bevoegde dienst van de fiscus om dit uit te praten en meestal zal er een minnelijke schikking uit de bus komen.

Lukt dit niet, dan stelt deze dienst een bijzondere procedure in, die bekend staat onder de benaming “controleschatting”. Dit is een vrij omslachtige procedure, waarbij de uiteindelijk te betalen som merkelijk hoger kan liggen.

Behalve indien de dienst van de registratie al te onredelijke eisen stelt, dient de voorkeur te worden gegeven aan een minnelijke oplossing, veeleer dan te laten overgaan tot een controleschatting.
Kan tekortschatting vermeden worden? Wanneer de koper zelf weet dat hij een (te) goede zaak heeft gedaan, dan kan hij altijd onderaan de akte een aanvullende verklaring laten opnemen, waarin hij zegt dat de verkoopwaarde hoger is dan de overeengekomen prijs. De registratierechten zullen dan geheven worden op de opgegeven verkoopwaarde en niet op de prijs vermeld in de akte. Zodoende kan de koper een mogelijke tekortschatting voorkomen.

Je huis verkopen onder de geschatte waarde wil jij uiteraard ook vermijden! Neem dus zeker contact met ons op, zodat we je situatie kunnen bekijken.

Word lid van de discussie

Compare listings

Vergelijken

Download ons gratis ebook

Verkoop zelf succesvol je huis dankzij onze waardevolle tips

We zijn er om jullie te helpen

KRIJG ONMIDDELLIJK TOEGANG TOT HET EBOOK 👉

small_c_popup.png

Komt jouw huis in aanmerking?

Vul je gegevens in en kom het snel te weten